פסק-דין בתיק עש"א 29972-12-12

1.       ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה ( גב' צפורה פיגנבוים) מתאריך 30.10.2012 בתיק מס' 133/10, וכן ערעור על החלטת ביניים מתאריך 1.3.2012.

2.       בהחלטתה מהתאריך 1.3.2012 קבעה כב' המפקחת, כי בין הצדדים קיים השתק פלוגתה, אשר נעשה בפסק דין שניתן על ידי הח"מ בתאריך24.10.2011 בתיק עש"א 10493-07-11. על פי סעיף 77 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, צד הרואה עצמו נפגע מהחלטה שניתנה על ידי כב' המפקח, זכאי לערער עליה בתוך המועדים שנקבעו. כלל זה חל גם על החלטות ביניים, ומכאן, שהמועד לערער על החלטה, שניתנה בתאריך 1.3.2012 חלף מספר חודשים לפני שהערעור הוגש (בתאריך 16.12.2012). היה אפוא מקום שהערעור על ההחלטה מתאריך 1.3.2012 יימחק על הסף, אך מכיוון שהטענה לא נטענה על ידי בא כוח המשיבה, והועלתה כאן מיוזמתי,  אמנע מצעד זה, ואדון בערעור לגופו.

3.       עניינו העיקרי של הסכסוך בין הצדדים הוא בשאלת התשלומים שהמערערת חייבת (או לא חייבת) למשיבה בעבור השנים 2008, 2009 ו- 2010. כב' המפקחת קיבלה את תביעת המשיבה, ואימצה אל פסק דינה את טענות המשיבה בדבר יתרת החוב המעודכנת לתאריך 31.12.2011, ומכאן הערעור שלפני.

4.       הערעור עוסק למעשה בשלושה עניינים עיקריים, ואלה הם:

(א)     קביעת כב' המפקחת, שהמערערת מושתקת בטענותיה, בנוגע לשיטת חישוב הדמים לנציגות הבית המשותף, שנהגה עד לתאריך 31.12.2011.

(ב)      אימוץ טענות המשיבה בדבר גובה החוב.

(ג)      חיוב המערערת בסכומים אשר לא נתבעו בתביעה.

5.       הבניין הבנוי בשד' המגינים 53 הוא בניין משרדים רב קומות והוא כולל חנויות, משרדים, מחסנים וחניון תת קרקעי. המערערת היא הבעלים של יחידה מס' 31, וחלק ניכר מיחידה זו הושכר על ידה לשוכרים שונים.

          החל משנת 2006, נתגלע סכסוך בין המערערת והמשיבה בדבר האופן בו מחולקות ההוצאות הדרושות לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף בין בעלי היחידות בבית המשותף. על רקע הסכסוך, המערערת חדלה מלשלם את התשלומים החלים עליה באופן סדיר.

6.       בתביעה שהוגשה על ידי המשיבה לכב' המפקחת על רישום המקרקעין (תיק מס' 177/08), עתרה המשיבה לכך שהמערערת תחויב לשלם לה את החובות המגיעים לה בגין השנים 2006 ו- 2007. תביעת המשיבה התקבלה, ועל כך הוגש ערעור.

          לצד טענות שונות שטענה המערערת כנגד החוב שהמשיבה טענה לו, טענה המערערת, שהאופן בו מחלקת המשיבה את נטל התשלום הכולל בין בעלי היחידות השונות בבית המשותף, נעשה שלא על פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. לטענת המערערת, משאין הסכמה בין בעלי היחידות בבית המשותף לסטות מהדרך שנקבעה בחוק, לא הייתה המשיבה רשאית לחלק את התשלום בדרך אחרת. לטענת המערערת, החלוקה באותה עת נעשתה כפי שנעשתה, כדי להעדיף את עניינה של חברת ד.ג.ש. חניונים ואחזקה 1989 בע"מ, שניהלה את החניון שבבניין וטיפלה אף באחזקתו של הרכוש המשותף.

          בהערת אגב יצוין, שלמנהל המערערת יש סכסוך מאוד קשה עם מנהל חברת ד.ג.ש. חניונים הנ"ל.

7.       עוד בטרם ניתן פסק הדין בתיק 133/10, הגישה המשיבה תביעה נוספת לכב' המפקחת על רישום המקרקעין, ותביעה זו התבררה בתיק מס' 177/08. בתביעה שניה זו ניתן פסק הדין העומד עתה לערעור בפני.

8.       בתאריך 22.5.2011 נתנה כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (הגב' צפורה פיגנבוים) פסק דין, ובו קיבלה טענות המשיבה. בפסק הדין קבעה כב' המפקחת הבכירה, שהוכח לה שהמערערת אכן חייבת למשיבה את סכומי הכסף שנתבעו עבור שיפוצים שבוצעו ברכוש המשותף ועבור דמי האחזקה השוטפים. בשאלת אופן חלוקת ההוצאות בין בעלי היחידות השונות, קבעה כב' המפקחת, כי במשך עשרות שנים התפתח בבניין נוהג לפיו חולקו הדמים לנציגות הבית, והגיונו של הנוהג היה מבוסס על כך שבבניין נכסים מסוגים שונים. על כן דחתה כב' המפקחת טענות המערערת, וקבעה, כי יש להוסיף ולנהוג על פי הנוהג שנהג.

9.       המערערת, אשר לא השלימה עם פסק הדין, הגישה עליו ערעור, ובערעורה חזרה על טענותיה, כי יש לחלק את הוצאות השיפוצים וההחזקה השוטפת של הבית המשותף על פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

          בפסק הדין שניתן בערעור (עש"א 10493-07-11), קיבלתי טענות המערערת, וקבעתי, כי לא ניתן להסתמך על נוהג מקום בו המחוקק קבע כיצד יש לחלק את סכומי הכסף שעל הנציגות לגבות, ועל כן, מקום בו אין הסכמה בין בעלי היחידות על אופן חלוקת הסכומים ביניהם, כי אז יש לנהוג על פי מצוות המחוקק. עם זאת, קבעתי בפסק הדין, כי שינוי המשטר לפיו בעלי היחידות בבית המשותף נושאים בנטל התשלום, יחול החל מתאריך 1.1.2012, והחל ממועד זה, החלוקה בין בעלי היחידות בבית המשותף תעשה על פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

10.     כאמור, באותה עת טרם הסתיים הדיון בתביעה שהוגשה על ידי המשיבה בתיק מס' 177/08, ועל כן, במהלך הדיון טענה המשיבה, שפסק הדין שניתן בערעור, משתיק את טענות המערערת ביחס לאופן חלוקת התשלומים לנציגות הבית המשותף ביחס לתקופה שעד לתאריך 31.12.2011. בעניין זה טענה המערערת, שאין היא משותקת, שכן הקביעה בנוגע למועד שהחל ממנו תשונה שיטת הגביה, נעשתה כאמרת אגב.

          בהחלטתה מתאריך 1.3.2012 קיבלה כב' המפקחת הבכירה את טענות המשיבה, ומכאן הערעור על החלטתה זו.

          מכאן אעבור לדון בשאלות המתעוררות בערעור שלפני.